계약금계약

1)의의

계약금이란 계약을 체결하면서 그에 부수하여 당사자 일방이 상대방에 대해 교부하는 금전 기타 유가물을 말한다.

 

2) 계약금계약의 성질
① 종된 계약: 계약금계약은 매매계약에 종된 계약이다. 따라서 주된 계약이 무효·취 소되면 계약금계약도 당연히 실효된다(이를 ‘부종성’이라 한다). 다만, 계약금계약은 주된 계약과 동시에 행해질 필요는 없다.
② 요물계약: 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하는 요물계약이다.

 

3) 해약금에 의한 계약해제

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

① 행사방법
㉠ 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다.
㉡ 교부자는 해제권을 행사하면 당연히 계약금포기의 효력이 발생하므로 별도의 포기의사가 필요 없다. 그러나 수령자는 해제의 의사표시만으로는 부족하고 반드시 현실적으로 배액을 상환하여야만 해제권을 행사할 수 있다.

 

② 행사기간
㉠ 해제권을 행사할 수 있는 기간은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지이다.
㉡ 당사자의 일방이란 매매계약의 쌍방 중 어느 일방을 말한다. 따라서 매도인이 이행에 착수한 바가 없더라도 매수인이 이미 이행에 착수한 경우 매도인과 매수인은 더 이상 해약금에 의한 계약해제를 할 수 없다.
㉢ 이행의 착수란 채무이행의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 말하고, 이행의 준비만으로는 부족하다. 중도금을 지급한다든가 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것은 이행의 착수에 해당한다.

 

③ 행사효과
㉠ 해약금에 의한 계약해제 역시 계약이 소급적으로 실효된다. 그러나 해약금에 의한 계약해제는 채무불이행을 전제로 한 것이 아니므로 원상회복의무나 손해 배상청구권의 문제가 발생하지 않는다.
㉡ 해약금에 의한 계약해제는 채무불이행으로 인한 계약해제(법정해제)에 영향을 미치지 않는다.

 

4) 매매계약비용의 부담

제566조(매매계약의 비용의 부담) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.