용익권에 의해 제한받고 있는 경우

용익권에 의해 제한받고 있는 경우

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

[사례] 甲이 자기소유의 건물을 乙에게 매도하였는데, 그 건물에 대해 이미 丙이 전세권을 가지고 있는 경우 乙은 甲에 대해 어떠한 책임을 물을 수 있는가?

1) 성립요건
ⓐ 매매목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 되어 있거나, 매매의 목적이 된 부동산을 위해 존재하여야 할 지역권이 없거나, 목적부동산 위에 등기된 임차권이나 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖춘 임차권이 존재하여야 한다.
ⓑ 위 ⓐ의 제한으로 매수인이 목적물을 충분히 사용·수익할 수 없어야 한다.

 

2) 담보책임의 내용
ⓐ 대금감액청구권의 인정 여부: 매매목적물에 용익권 등의 제한이 있더라도 이로 인해 소유권이전이 불가능한 것은 아니고, 용익권 등에 의한 제한은 질적인 하자에 해당하여 감액되어야 할 금액을 비율적으로 산정하기 어렵기 때문에 대금감액청구권은 인정되지 않는다.
ⓑ 계약해제권: 선의의 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있다.
ⓒ 손해배상청구권: 선의의 매수인은 언제나 손해배상을 청구할 수 있다.  
ⓓ 제척기간: 선의의 매수인의 계약해제권과 손해배상청구권은 용익적 권리의 존재 또는 지역권의 부존재 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사되어야 한다.