임대차의 존속기간

1) 존속기간을 약정한 경우
민법상의 임대차에는 최단존속기간 제한규정과 최장존속기간 제한규정이 없다. 따라서 당사자는 합의를 통해 존속기간을 자유롭게 결정할 수 있고, 임대차의 존속기간을 영구무한으로 정하는 것도 원칙적으로 허용된다.

 

2) 존속기간을 약정하지 않은 경우 ⇨ 해지통고

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다. 제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. ②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 각 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수있다(제635조 제1항). 해지통고는 해지의 의사표시 외에 일정 기간이 경과하여야그 효력이 발생한다. 임대차목적물이 부동산인 경우에는 임대인이 해지통고를 한때에는 6개월, 임차인이 해지통고를 한 때에는 1개월, 동산인 경우에는 공히 5일이 경과하여야 해지의 효력이 발생한다.
② 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 제635조의 해지통고가 적용된다.

 

3) 존속기간의 갱신
① 계약에 의한 갱신
㉠ 약정한 존속기간이 만료한 경우 당사자는 합의로 그 기간을 자유롭게 갱신할수 있다.
㉡ 일정한 토지임대차에 대해서는 계약갱신이 간접적으로 강제된다. 즉, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 경우 임차인은 임대인에 대하여 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다(제643조에서 제283조를 준용).

 

② 법정갱신(묵시의 갱신): 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 제1항 본문). 법정갱신 으로 인해 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되나, 다만 존속기간만은 기간의 약정이 없는 것으로 된다. 따라서 이 경우에는 제635조가 적용되므로 각 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있다.