임차권(임차인의 권리)

1)의의

임차권이란 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말한다.

 

2) 사용·수익의 범위
㉠ 임차인은 계약 또는 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 임차물을 사용·수익하여야 한다(제654조, 제610조). 임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 위반행위의 정지를 청구하거나 손해가 있으면 손해배상을 청구할 수 있고 그밖에 계약을 해지할 수 있다.

제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. 제610조(차주의 사용, 수익권) ①차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다. ②차주는 대주의 승낙이 없으면 제삼자에게 차용물을 사용, 수익하게 하지 못한다. ③차주가 전2항의 규정에 위반한 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다.

㉡ 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제629조).

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

3) 임차권의 대항력
㉠ 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등 기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제621조). 따라서 임차권이 등기된 경우에는 제3자가 임대인인 소유자로부터 그 부동산을 양수하여 임차인에 대해 부동산 명도청구를 하더라도 임차인은 이를 거절할 수 있다.
㉡ 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차 인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제 622조 제1항). 토지임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 자신이 건물을 신축하고 소유권보존등기를 한 경우뿐만 아니라 토지임차권과 건물을 양도받아 건물에 대한 소유권이전등기를 한 경우까지도 포함된다. 다만, 토지임차인에게 토지에 관한 적법한 임대차계약 없이 그 지상건물에 관하여 등기를 한 경우에는 대항력이 인정되지 않는다. 한편, 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 토지임차인을 보호할 필요가 없으므로 토지임대차는 그 대항력을 잃는다(제622조 제2항).

제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. ②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.