차임지급의무

차임지급의무
임차인은 임대차목적물의 사용·수익의 대가로서 임대인에게 차임을 지급할 의무를 진다(제618조). 차임지급의무는 임차인의 가장 중요한 의무이다.

 

1)차임의 내용 및 액수

차임은 금전에 한하지 않고, 물건으로 지급해도 무방하다.
차임의 액수에 대해서는 민법에 제한규정이 없으므로 원칙적으로 당사자의 약정으로 자유로이 정할 수 있다.

 

2)차임의 지급시기

당사자의 약정으로 자유로이 정할 수 있으나, 당사자 사이의 특약이 없는 경우에는 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에, 기타 토지에 대하 여는 매년 말에 지급하여야 한다(제633조 본문). 그러나 수확기에 있는 것에 대하여는 그 수확 후 지체 없이 지급하여야 한다(제633조 단서).

제633조(차임지급의 시기) 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기있는 것에 대하여는 그 수확후 지체없이 지급하여야 한다.

 

3) 차임지급의 연체와 계약의 해지
㉠ 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제640조). 여기서 ‘2기’의 차임연체란 연속하여 2기의 차임을 연체하는 것을 말하는 것이 아니라 차임연체 횟수가총 두 번이면 충분하다는 의미이다.

제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

㉡ 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 제640조의 규정이 준용되므로, 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제641조). 이 경우에 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 그 담보물권자에게 통지한후 상당한 기간이 경과하여야 해지의 효력이 생긴다(제642조).

제642조(토지임대차의 해지와 지상건물 등에 대한 담보물권자에의 통지) 전조의 경우에 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 제288조의 규정을 준용한다.

4) 임대인의 차임채권확보를 위한 법정질권과 법정저당권
㉠ 토지임대인의 법정질권과 법정저당권: 토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유동산 및 그토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다(제648조). 또한 토지 임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차 인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다(제649조).

제649조(임차지상의 건물에 대한 법정저당권) 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.

㉡ 건물임대인의 법정질권: 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다(제650조).

제650조(임차건물등의 부속물에 대한 법정질권) 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.

 

5)  사정변경에 의한 차임증감청구
㉠ 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할수 있다(제628조).

제628조(차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

㉡ 차임증감청구권에 관한 규정은 편면적 강행규정이다. 따라서 차임불감액의 특약은 임차인에게 불리하므로 언제나 무효이다. 그러나 차임불증액의 특약은 임차인에게 유리하므로 원칙적으로 유효하다. 다만, 차임불증액의 특약이 있더라도 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정 변경이 있는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정할 수 있다는 것이 판례의 태도이다.

 

6) 공동임차인의 연대의무

여러 사람이 공동으로 목적물을 임차한 경우 민법은 임대 인을 보호하기 위해 임차인이 연대하여 의무를 부담하도록 하고 있다(제654조, 제616조).

제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. 제616조(공동차주의 연대의무) 수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다.