임대차의 종료 원인

1) 존속기간의 만료
임대차의 존속기간을 약정한 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 임대차는 종료한다.

 

2) 해지통고
① 임대차의 존속기간을 약정하지 않은 경우

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일

② 임대차의 존속기간을 약정한 경우
㉠ 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 제635조 규정을 준용한다(제636조).

제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.

㉡ 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다 (제637조 제1항). 그러나 이 경우 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다(제637조 제2항).

제637조(임차인의 파산과 해지통고) ①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.

 

3) 즉시해지
기간의 약정이 있더라도 일정한 경우에는 임대차계약을 즉시 해지할 수 있다. 민법상 즉시해지가 인정되는 경우는 다음과 같다.
① 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 함으로써 임대차의 목적을 달성할수 없는 때(제625조)

제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

② 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고 멸실한 경우에 그 잔존부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때(제627조)

제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

③ 임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 임차권을 양도하거나 임차물을 전대한 때 (제629조)

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

④ 2기의 차임이 연체된 때(제640조, 제641조)
⑤ 당사자 일방에 의한 채무불이행이 있는 때(제544조, 제546조)
⑥ 기타 부득이한 사유가 있는 때(제661조의 유추적용): 임대인과 신소유자의 계약만으로 임대인의 지위가 양도된 때에 임차권의 승계를 원하지 않는 임차인은 곧바로 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다( 대법원 1998. 9. 2. 선고 98마100 결정 )