보증금 중 일정액의 보호

1) 최우선변제권 
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(제8조 제1항 전단).
② 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다(제 8조 제1항 후단). 최우선변제 시에는 확정일자는 필요 없다

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.> [전문개정 2008. 3. 21.]

③ 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다. 

현재 최우선변제의 범위는 다음과 같다.

구분	보증금의 범위	최우선변제금액
서울특별시	1억 6,500만원 이하	5,500만원
수도권 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 4,500만원 이하	4,800만원
광역시 등	8,500만원 이하	2,800만원
기타 지역	7,500만원 이하	2,500만원

  
 

2). 최우선변제 관련 판례
① 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차 인은 대지의 환가대금 중 소액보증금을 우선변제받을 수 있다. 그러나 소액보증금의 최우선변제권은 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 적용되지 않는다.

 

② 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차 인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 「주택임대차보호법」 상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다.