집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
1) 건물의 구분소유
① 1동의 건물을 구분하여 그 각각의 부분을 수인이 소유하는 것을 구분소유라고 한다.
② 민법 제215조는 과거에 규모가 작은 건물을 세로로 구분한 경우를 생각하여 제정된 조문이어서 오늘날의 중·고층의 대규모 구분소유를 합리적으로 규율할 수 없다.
따라서 특별법으로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 제정·시행되고 있다.
| 제215조(건물의 구분소유) ①수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다. ②공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다. |
2) 「 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 」의 내용
(1) 구분소유권과 전유부분
① 구분소유권이란 1동 건물 중 구조상 독립성 및 이용상의 독립성을 가진 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다. 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
② 상가건물의 구분소유: 1동의 건물이 다음에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부 분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 ‘구분점포’라고 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(제1조의2).
| ㉠ 구분점포의 용도가 「건축법」 제2조 제2항 제7호의 판매시설 및 운수시설일 것 ㉡ 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것 ㉢ 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것 |
③ 분양자의 담보책임: 집합건물을 건축하여 분양한 자와 시공자는 담보책임을 진다.
④ 분양자의 권리와 의무
| ㉠ 분양자는 제24조 제3항에 따라 선임(選任)된 관리인이 사무를 개시(開始)할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다. ㉡ 분양자는 제28조 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응 하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다. ㉢ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 규약 설정및 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집할 것을 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분소유자에게 통지하여야 한다. 이 경우 통지받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집할 것을 명시하여야 한다. ㉣ 분양자는 구분소유자가 위 ㉢의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 관리단집회를 소집하여야 한다. |
| 제1조의2(상가건물의 구분소유) ① 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 “구분점포”라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.> 1. 구분점포의 용도가 「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것 2. 삭제 <2020. 2. 4.> 3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것 4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것 ② 제1항에 따른 경계표지 및 건물번호표지에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010. 3. 31.] 제24조(관리인의 선임 등) ③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다. <개정 2012. 12. 18., 2020. 2. 4.> 제28조(규약)④ 법무부장관은 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 표준규약을 마련하여야 한다.<신설 2012. 12. 18., 2023. 3. 28.> |
(2) 공용부분
① 법정공용부분: 그 성질 및 구조상 당연한 공용부분을 말한다.
| ㉠ 전유부분 이외의 건물부분: 복도, 계단, 지붕, 엘리베이터, 지하실 등 ㉡ 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물: 전기배선, 저수탱크, 소화시설 등 |
② 규약공용부분: 구조상으로는 전유부분이지만 규약에 의하여 공용부분으로 된 부속건물을 말한다( 관리사무실, 창고, 차고 등).
③ 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분(일부공용부분)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 이 경우 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다.
④ 공용부분에 대해서는 일체성의 원칙이 적용된다. 즉, 공용부분은 그의 전유부분의 처분에 따르고, 공용부분에 대한 지분권만을 분리하여 처분할 수 없는 것이 원칙 이다.
(3) 대지사용권
① 대지사용권이란 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대해 가지는 권리(소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등)를 말한다. 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것을 대지권이라고 한다.
② 대지사용권에 대해서는 일체성의 원칙이 적용된다. 즉, 대지사용권은 그의 전유부 분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것이 원칙이다.
③ 민법 제267조 규정은 대지사용권에는 적용하지 아니한다.
| 제267조(지분포기 등의 경우의 귀속) 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다. |
(4) 구분소유자의 권리·의무
① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관해 구분 소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 된다. 이를 위반한 경우 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의해 지정된 구분소유자는 위반행위의 정지청구(제43조), 사용금지청구(제44조), 경매청구(제45조), 인도청구(제46조)를 할 수있다.
② 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.
③ 공용부분의 관리에 관한 사항은 원칙적으로 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
④ 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정하는 것이 원칙이다. 그러나 구분소유권과 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다.
⑤ 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다.
⑥ 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리 비용 기타 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
⑦ 공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
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제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) ① 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다.
② 제1항에 따른 소송의 제기는 관리단집회의 결의가 있어야 한다. ③ 점유자가 제5조제4항에서 준용하는 같은 조 제1항에 규정된 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에도 제1항과 제2항을 준용한다. [전문개정 2010. 3. 31.] 제44조(사용금지의 청구) ① 제43조제1항의 경우에 제5조제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조제1항에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.>
② 제1항의 청구는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 있어야 한다. <개정 2020. 2. 4.> ③ 제1항의 결의를 할 때에는 미리 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다. [전문개정 2010. 3. 31.] 제45조(구분소유권의 경매) ① 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다.
② 제1항의 청구는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 있어야 한다. ③ 제2항의 결의를 할 때에는 미리 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다. ④ 제1항의 청구에 따라 경매를 명한 재판이 확정되었을 때에는 그 청구를 한 자는 경매를 신청할 수 있다. 다만, 그 재판확정일부터 6개월이 지나면 그러하지 아니하다. ⑤ 제1항의 해당 구분소유자는 제4항 본문의 신청에 의한 경매에서 경락인이 되지 못한다. [전문개정 2010. 3. 31.] |
(5) 관리단
① 건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
② 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다.
③ 임시관리인: 관리인이 없는 경우에는 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인이 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있고, 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위하여 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 한다.
④ 관리인은 관리단집회의 결의에 의해 선임되거나 해임된다. 관리인에게 부정한 행위나 그 밖의 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분 소유자는 그 해임을 법원에 청구할 수 있다.
⑤ 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.
⑥ 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 한다.
⑦ 관리인은 필요하다고 인정한 때에는 관리단집회를 소집할 수 있다. 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적사항을 명시하여 관리단집회의 소집을 청구한 때에는 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다.
⑧ 관리단집회를 소집하고자 할 때에는 관리단집회일의 1주일 전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 한편, 관리단집회는 구분소유자 전원의 동의가 있는 때에는 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다.
⑨ 관리단집회는 통지한 사항에 관하여서만 결의할 수 있고, 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 지분비율에 의한다.
⑩ 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.
⑪ 의결권은 서면 또는 대리인 및 전자적 방법에 의해 행사할 수 있다.
⑫ 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
(6) 규약
① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 사이의 사항 중 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.
② 규약의 설정, 변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결 권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다.
③ 규약은 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
(7) 재건축
① 건물 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의해 건물의 가격에 비해 과다한 수선, 복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의해 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비해 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다.
② 재건축의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 결의에 의한다.
③ 재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대해 그 결의내용에 따른 재건축 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
④ 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날로부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
그 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠 다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
⑤ 위 기간이 경과한 때에는 매수지정자는 기간만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대해 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.