부동산의 물리적 개념
1) 자연
토지를 자연으로 파악할 때에는 자연환경(natural environment)으로 정의할 수 있다.
자연환경은 햇빛, 바람, 기후, 강, 하천, 지하자원, 토양 등을 일컫는다. 자연물로서의 토지는 공급량이 한정되어 있으므로 경제이론의 원칙이 그대로 적용되기가 어렵다.이용에 있어서도 국가적인 차원의 합리적인 조정이 필요하며 사회성·공공성이 특히 강조된다.
2) 공간
① 부동산은 수평공간 , 공중공간 , 지중공간 의 3차원 공간으로 구성되어 있다.
| ㉠ 수평공간: 지표와 연관된 택지·농경지·계곡·평야 등을 말한다. ㉡ 공중공간: 주택, 빌딩, 상점, 기타 공중을 향하여 연장되는 공간을 말한다. ㉢ 지중공간: 지표에서 지중을 향하는 공간을 말하며, 이를 지하공간이라고도 한다. |
② 부동산의 공간 개념은 건물의 고층화, 집합건물의 등장으로 인해 그 중요성이 높아 지고 있으며, 고가도로, 지하철, 터널 등은 입체공간의 개념과 관계가 있다.
③ 부동산의 재산가치는 3차원의 공간 개념인 수평공간, 공중공간, 지중공간의 가격 으로 평가한다.
④ 부동산의 소유권은 공간적 범위에 따라 지표권, 지하권 , 공중권 등으로 구분된다.
| ㉠ 지표권(surface right): 토지 지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 말한다(예 지표수를 이용하는 등의 권리). ㉡ 지하권(subsurface right): 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 단, 우리나라에서는 광업권의 객체인 광물에 대하여는 토지소유자의 소유권이 미치지 못한다고 본다. ㉢ 공중권(air right): 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 이용·관 리할 수 있는 권리를 말한다. 공중권은 사적 공중권*과 공적 공중권*으로 구분할 수 있다. |
| [사적 공중권] 일정 범위의 공중공간을 토지소유자 개인이 사용할 수 있는 권리를 말한다. [공적 공중권] 일정 범위 이상의 공중공간을 공공기관이 공익목적의 실현을 위해 사용할 수 있는 권리로서, 항공기의 운항 이나 전파의 교신 등에 이용된다. |
3) 위치
① 위치란 어떤 특정 장소가 갖는 시장성·지형·지세를 의미한다. 부동산은 위치가 중요하다는 것을 마샬(A. Marshall)은 ‘위치의 가치’라고 표현하였다. 허드(R. M.Hurd)는 “지가는 경제적 지대에 바탕을 두며, 지대는 위치에, 위치는 편리함에, 편리함은 가까움에 의존한다.”라고 하여 지가가 접근성 에 의존함을 강조하였다.
| [접근성(accessibility)] 어떤 목적물에 도달하는 데 시간적·경제적·심리적·거리적 부담의 정도를 말한다. |
② 부동산의 위치가치는 부지의 선정주체·용도·규모에 따라 그 높고 낮음이 다양하게 부여된다. 또한 토지의 위치가치는 환경가치와 밀접한 관련이 있어 상호 경쟁· 보완적 영향을 준다.
③ 위치의 좋고 나쁨에 따라 부동산의 유용성이 달라지고 가격의 차이가 발생한다.
즉, 용도에 맞는 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건이 양호하고 그 가치가 크다. 그러나 어떤 대상물에 대한 접근성이 좋아도 그 대상물이 인간생활에 위험을 주는 대상이거나 혐오의 대상이라면 감가요인이 된다. 또한 대상물이 인간생활을 위해 필요한 경우라도 지나치면 오히려 불리한 경우가 있고(예 시장 안의 주택), 거리가 가까워도 접근성이 나쁜 경우도 있다(예 근거리이지만 일방통행 관계로 우회해야 하는 경우).
④ 접근성의 중요성과 평가기준은 부동산의 용도에 따라 달라진다(예 주거지는 쾌적성과 편리성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성이 높은 곳이 유리하다).
4) 환경
부동산의 환경이란 어떤 부동산을 에워싼 자연적·사회적·물리적·경제적 제 상황을 말한다. 부동산은 환경의 구성분자로서 환경으로부터 큰 영향을 받는다. 즉, 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산현상에 영향을 미친다. 부동산활동 및 현상은 환경으로 부터 지배와 영향을 받으며 적응하도록 하고 있다.