부동산시장의 경기별 유형

부동산시장은 일반경기순환의 회복·호황·후퇴·불황의 4국면 외에 고유의 특성인 안정시장이라는 특수한 국면을 가지고 있다.

1) 회복시장
경기의 하강이 일정 기간 계속되면 저점을 지나 가격의 하락이 중단·반전하여 가격이 점차 상승하기 시작하는 시장의 국면을 말한다. 이 국면에서는 금리가 낮아지고 자금의 여유가 있기 때문에 부동산거래가 활기를 띠기 시작하며, 부동산투자 또는 투기가 나타나기 시작한다. 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 그 하한선이 되는 것이 일반적이다. 부동산중개활동에서는 매수인 중시현상에서 매도인 중시현 상으로 변화한다. 가격 상승이 예상되므로 매수인은 거래를 앞당기려고 하지만 매도 인은 거래를 미루려고 하기 때문이다.

 

2) 상향시장
하향시장의 반대시장으로, 회복시장이 지속됨에 따라 경기 상승 국면을 지속해 가는 시장을 말한다. 이 국면에서 부동산가격은 계속 상승하며, 건축허가 신청이 증가하고 거래도 활발하다. 과거의 부동산 사례가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. 가격 상승이 점차 높아지므로 매도인은 거래를 미루려는 반면, 매수인은 구매를 앞당기려 하므로 부동산중개활동에서 매도인 중시현상이 커진다.

 

3) 후퇴시장
경기의 상승 국면이 일정 기간 계속되면 정점에 이르러 가격 상승이 중단·반전하여 가격이 하락하기 시작하며, 거래도 점차 한산해지고 전반적인 부동산활동이 침체하기 시작하는 시장을 말한다. 이 국면에서는 금리가 높아지고 여유자금이 부족해지며, 공가율(空家率)이 증가한다. 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한 선이 된다. 부동산중개활동에서는 매도인 중시현상에서 매수인 중시현상으로 변화한 다. 가격 하락이 예상되므로 매도인은 거래를 앞당기려 하지만 매수인이 거래를 미루려 하기 때문이다.

4) 하향시장
부동산경기의 지속적 하강이 진행되는 시장을 말한다. 하향시장에서는 부동산가격이 하락하고 거래가 거의 일어나지 않으며, 금리가 높아 부동산을 소유하는 것이 하나의 부담이 된다. 이 국면에서는 건축허가 신청건수가 상당히 저하되는데, 일반경기의 불황과 병행하는 경우는 건축활동이 둔화되고 공가율(空家率)이나 공실률(空室率)이 증가한다. 과거의 사례가격은 현재의 시점에 있어 상한선이 되며, 부동산중개활동에서 매수인 중시현상이 커진다.

공가율(空家率) 총주택 중에서 비어 있는 주택의 비율을 말한다. 공실률(空室率) 건물이 비어 있는 상태를 공실이라고 하며, 공실률은 전체 건물 공간 중 비어 있는 건물의 공간 비율을 말한다.

 

5) 안정시장
부동산시장에서만 고려의 대상이 되는 시장으로, 부동산의 가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 지속하는 유형의 시장을 말한다. 주로 위치가 좋고 규모가 작은 주택이나 도심지 점포가 이에 속하는데, 불황에 강한 유형의 시장이라고도 한다. 안정시장에 서의 사례가격은 새로운 거래에 있어 신뢰할 수 있는 기준이 된다.