부동산의 효율적 시장

1) 효율적 시장의 개념 및 구분
① 개념: 어느 지역이 개발된다는 정보가 공표되면 부동산가격이 급등하는 현상을 볼수 있다. 이와 같은 현상을 가장 잘 설명해 주는 시장이 효율적 시장(efficient market)이다. 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라고 하고, 정보가 지체 없이 가치에 반영된 시장을 효율적 시장이라고 한다.

 

② 구분: 효율적 시장은 반영되는 정보에 따라 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 구분한다.
㉠ 약성 효율적 시장(weak efficient market): 현재의 부동산가격이 과거의 부동 산가격이나 거래량 변동 등과 같은 역사적 정보를 완전히 반영하고 있는 시장을 말한다. 약성 효율적 시장은 과거의 정보까지 반영되는 시장인데, 이처럼 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 기술적 분석*이라고 하며, 약성 효율적 시장에서는 기술적 분석을 통해 초과이윤*을 얻기 어렵다. 그러나 약성 효율적 시장에서 기술적 분석을 통해 정상이윤*은 가능하다. 또한 현재의 부동 산가격에 반영되지 않은 현재와 미래의 정보를 분석하면 초과이윤은 가능하다.

[기술적 분석(technical analysis)] 투자자가 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다. [초과이윤(excess profit)과 정상이윤(normal profit)] 경제적 이윤이 0인 경우를 정상이윤만 존재한다고 한다. 경제적 이윤이 0이라는 것은 초과이윤이 0이라는 의미이며, 초과이윤은 정상이윤을 초과하는 이윤을 말한다.

㉡ 준강성 효율적 시장(semi-strong efficient market): 일반투자자에게 공개되는 모든 정보(과거와 현재의 정보)가 신속하고 정확하게 현재의 부동산가격에 반영되는 시장을 말한다. 이처럼 일반에게 공개되는 모든 정보를 가지고 투자분 석을 하는 것을 기본적 분석*이라고 하며, 준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 통해 초과이윤을 얻기 어렵다. 그러나 준강성 효율적 시장에서 기본적 분석을 통해 정상이윤은 가능하다. 또한 현재의 부동산가격에 반영되지 않은 미래의 정보를 분석하면 초과이윤은 가능하다.

[기본적 분석(fundamental analysis)] 투자자가 과거와 현재의 정보(일반에게 공개되는 모든 정보)를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다.

㉢ 강성 효율적 시장(strong efficient market): 현재의 부동산가격이 부동산에 관한 모든 정보, 즉 이미 투자자들에게 공개된 정보뿐만 아니라 공표되지 않은 정보까지도 신속·정확하게 반영하는 시장을 말한다. 즉, 공표된 정보든 공표되지 않은 어떤 정보든 이미 시장가치에 반영되어 있어 어떤 투자자라도 초과이 윤을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 그러나 강성 효율적 시장에서도 정상이윤은 가능하다.

 

2)할당효율적 시장
자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장을 말한다.