부동산 문제의 내용
1) 토지문제 , 토지문제유형
토지문제는 물리적 토지문제와 경제적 토지문제로 구분할 수 있다. 물리적 토지문제란 토지를 물리적으로 이해하는 데에서 파악되는 여러 가지 문제이고, 경제적 토지문 제란 인간생활에 필요한 공간 확보과정에서 비롯되는 토지의 수요와 공급의 불균형 문제이다.
① 물리적 토지문제: 물리적 토지문제는 토지의 자연적 특성인 부증성에서 비롯된다.
인구가 증가하고 산업이 발전함에 따라 상대적으로 토지의 수요는 증가하게 되므로 물리적 토지문제는 자연히 경제적 토지문제를 야기하게 된다. 물리적 토지부족은 매립이나 간척과 같은 토지의 물리적 개발과 경제적 이용을 통해 해결할 수밖에 없다.
② 경제적 토지문제: 경제적 토지문제의 대표적 현상으로 지가고(地價高)를 들 수 있다. 지가고란 지가가 다른 물가보다 상대적으로 높아 합리적 지가수준을 넘는 상태를 말한다. 이러한 지가고는 다음과 같은 폐단을 야기한다.
㉠ 주택가격이 상승하여 주택문제의 해결을 어렵게 하며, 토지이용에 악영향을 미친다.
㉡ 공공용지 취득을 위한 보상가격이 높아져 공공기관의 재정부담이 커진다.
㉢ 물가 및 산업의 원가상승요인이 된다.
㉣ 투기를 조장하여 근로의욕을 저하시키고, 부의 재분배를 왜곡시킴으로써 사회불평 등을 심화시킨다.
③ 기타 토지문제: 토지이용의 비효율성, 분배의 부적정, 관리의 비원활, 토지투기 등을 들 수 있다.
2) 주택문제 , 주택문제의 유형
① 주택의 의의: 주택은 인간이 일정한 위치에 거처를 정해 개인적인 삶과 가족생활을 영위하도록 하는 장소로서의 기능을 한다. 또한 사생활의 독립성을 지속시켜 주고, 기후의 변화나 범죄 등 외부의 위협으로부터 보호받을 수 있는 안식처(shelter)의 역할을 한다.
② 주택의 특징
㉠ 주택은 토지를 필요로 하기 때문에 일정한 장소에 고정되어 있어 상품으로서의 유통성이 낮은 편이다.
㉡ 주택은 비교적 큰 상품으로, 생산을 위해서는 많은 자본이 소요되므로 주택가 격도 비싼 것이 보통이다.
㉢ 주택의 생산과 유통과정에서 이익이 창출되므로 주택은 생산업자의 이윤창출의 수단이 된다.
㉣ 주택공급은 비탄력적이므로 주택수요의 변화에 따라 주택시장은 항상 불완전한 특성을 지니고 있다.
㉤ 주택은 공공서비스의 필요성이 있으며, 주택시장은 정부의 정책과 인근지역의 영향을 크게 받는다.
㉥ 주택은 가구소비에 있어 큰 몫을 차지하고 재산가치의 수단이 되기도 하며, 프라이버시 보호의 역할을 담당하기도 한다.
③ 주택문제의 원인 및 구분
㉠ 원인: 토지의 부동성과 주택의 비유동성은 특정지역의 주택이 양적으로 부족한 원인이 된다. 또한 도시화는 주택의 밀집화·집단화를 촉진하고 지가 상승을 야기하여 토지를 집약적으로 이용하게 하고 주거의 질을 저하시킨다.
㉡ 구분: 주택문제는 크게 양적 주택문제와 질적 주택문제로 나눌 수 있다.
ⓐ 양적 주택문제: 사람의 수에 비해 주택의 양이 절대적으로 부족한 현상을 말한다. 이러한 양적 주택문제를 발생시키는 요인 1) 으로는 인구의 증가, 핵가족화 현상, 기존주택의 노후화, 공공사업 등에 의한 주택의 철거 및 전용, 필요공가율의 증가 등을 들 수 있다.
| [필요공가율] 필요공가율이란 주거공간인 주택의 원활한 유통에 필요한 합리적인 공가율을 말한다. [공가율] 공가율이란 총주택에 대한 빈집의 비율을 말한다. |
ⓑ 질적 주택문제: 주택가격이나 주거비의 부담능력이 낮아 주택의 질적 수준이 낮은 데에서 비롯되는 문제를 말한다. 경제적 주택문제라고도 하는데, 대표적 원인은 저소득이다. 질적 주택문제를 발생시키는 요인 2) 으로는 생활 태도의 변화, 주민의 소득 및 생활수준의 향상에 따른 고급주택수요의 증가, 거주면적의 증가에 따른 주택수요의 증가, 새로운 건축 자재의 개발, 주택금융의 확대 등을 들 수 있다.
1) 이를 양적 주택수요의 증가요인이라고도 한다.
2) 이를 질적 주택수요의 증가요인이라고도 한다.