지역지구제

지역지구제 
㉠ 의의: 지역지구제란 도시의 토지용도를 구분함으로써 이용목적에 부합하지 않는 토지이용이나 건축 등의 행위를 토지의 효율적·합리적 이용을 도모하는 방향으로 규제하는 제도이다.

 

㉡ 목적: 지역지구제의 목적은 토지의 이용목적 및 입지 특성에 따라 적합한 용도를 부여함으로써 국토이용질서의 확립과 토지의 효율적·합리적 이용을 도모하고 토지이용에 수반되는 부(－)의 외부효과를 제거하거나 감소시키는 데 있다.

 

㉢ 효과: 지역지구제의 실시는 용도에 맞지 않거나 어울리지 않는 토지이용을 규제함으로써 부(－)의 외부효과를 제거한다. 따라서 그 지역의 주택에 대한 수요가 증가하며, 그 결과 단기적으로 주택가치가 상승한다. 주택가치의 상승은 기존 투자자들의 초과이윤을 발생하게 하고, 그 결과 기존기업은 생산설비를 확장하고 신규기업은 시장에 진입하게 된다. 이는 시장의 공급을 증가시켜 장기 적으로 주택가치가 하락하고 초과이윤은 소멸된다.

 

㉣ 지역지구제와 독점: 어떤 특정지역에만 용도 지정 또는 변경 등의 독점적 지위를 부여한다면 진입장벽으로 인해 더 이상 공급이 늘지 않으므로 장기적으로도 부동산가치가 하락하지 않으며, 초과이윤은 모두 독점적 지위를 누리는 투자자 에게 돌아간다. 이때 부동산의 위치에 관한 독점은 사전적 독점과 사후적 독점으로 나눌 수 있으며, 독점으로 인한 초과이윤은 위치적 이점이 부동산가치에 이미 반영된 사후적 독점에서는 발생하지 않고 사전적 독점에서만 발생한다.

[사전적 독점] 부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 어떤 사건이 발생하기 전에 특정 위치를 점하고 있는 데에서 생기는 독점을 의미한다. [사후적 독점] 어떤 사건이 발생한 후에 특정 위치를 점하고 있는 데에서 생기는 독점을 의미한다.

 

㉤ 문제점: 지역지구제가 잘못 지정되거나 사회·경제 여건에 신축성 있게 대응하지 못한 경우 사회적으로 바람직한 토지이용이 배제된다. 나아가 지나치게 경직되고 엄격한 지역지구제의 실시는 토지의 공급을 억제하여 지가의 앙등을 초래하며, 토지의 불법개발 및 이용을 조장할 수 있다. 또한 지역지구제는 지역간 형평성 문제를 야기할 수 있는데, 어떤 지역의 지가는 상대적으로 떨어뜨려 경제적 불이익을 주고, 다른 지역의 지가는 상대적으로 높임으로써 경제적 특혜를 주는 사례가 많다.