부동산 투자의 위험과 수익

① 일반적으로 투자자들은 위험을 회피하고자 한다. 따라서 위험수준이 높은 투자대 상에 투자자들로 하여금 투자하도록 하기 위해서는 높은 요구수익률이 보장되어야 한다. 그 결과 위험수준이 높은 투자대상의 요구수익률은 위험수준이 낮은 투자 대상의 요구수익률보다 높게 된다.

 

② 투자대상 중 국채와 같이 위험이 없는 무위험자산에 대한 수익률을 무위험률 또는 무위험이자율이라고 한다. 모든 투자대상의 요구수익률은 시간에 대한 대가인 무위 험률과 그 투자대상이 갖는 위험에 대한 대가인 위험할증률을 합한 것이다. 이때 위험할증률이 가산된 요구수익률을 위험조정률(risk-adjusted rate)이라고 한다.

요구수익률 ＝ 무위험률 ＋ 위험할증률  위험조정률 → 위험조정률

[무위험률] 위험(risk)이란 부동산투자에서 예상한 수익과 실현된 수익이 달라질 가능성을 말하는데, 국가가 발행하는 채권인 국채와 같이 위험이 전혀 없는 무위험자산에 대한 수익률을 특별히 무위험률 또는 무위험이자율 (risk-free interest rate)이라고 한다.

 

③ 부동산투자에서 부담하는 위험이 크면 투자자의 요구수익률이 커진다. 위험과 수익의 이와 같은 관계를 위험-수익의 상쇄관계(risk-return trade-off)라고 한다.

 

④ 부동산의 투자가치란 부동산을 소유함으로써 예상되는 미래의 편익이 부동산투자 자에게 주는 현재가치이므로 이때 할인율로 요구수익률이 사용된다. 따라서 위험이 커지면 부동산의 투자가치는 하락한다. 위험과 요구수익률은 비례 관계에 있으 므로 위험할수록 높은 위험조정률을 적용하기 때문이다.