부동산 개발의 과정

부동산개발  과정: 아이디어 단계, 예비적 타당성 분석단계, 부지모색과 확보단 계, 타당성 분석단계, 금융단계, 건설단계, 마케팅단계 등으로 구성된다.

 

1) 아이디어 단계

모든 부동산개발은 구상으로부터 시작된다. 어떠한 형태의 공간이 필요한가, 어디에 입지해야 하는가, 현재 가지고 있는 부지를 무슨 용도로 이용해야 하는가, 구상에 맞는 부지를 어떻게 매입해야 하는가 등을 구상하는 단계이다. 아이디어 단계를 구상단계라고도 한다.

 

2) 예비적 타당성 분석단계

개발업자는 부동산개발에서 기대되는 수익이 비용을 상회할 것인지 여부를 판단하기 위해 사전에 개발비용, 개발에 따른 시장가 치, 산출임대료수익 등을 개략적으로 조사해 볼 필요가 있다. 예비적 타당성 분석단계를 전실행가능성 분석단계라고도 한다.

 

3) 부지모색과 확보단계

예비적 타당성 분석의 결과, 타당성이 있다고 판단이 되면, 곧바로 부지의 구입에 착수한다.
부지모색과 확보단계를 부지구입단계라고도 한다.

 

4) 타당성 분석 및 디자인단계

부지가 확보되면 개발업자는 더 세밀한 타당성 분석을 하여야 한다. 이는 구체적으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

·건축법」 등의 공법상 규제분석, 토양구조물 등의 부지분석, 개발 후의 시장분석, 개발비 및 예상수익 등의 재정분석 등으로 나누어 행해진다. 타당성 분석 및 디자인단계를 실행가능성 분석단계라고도 한다.

 

5) 금융단계

택지조성 및 건설자금의 융자 등을 고려하는 단계이다.

 

6) 건설단계(택지조성)

건물 등의 토지개량물을 설치하여 물리적인 공간을 창조하는 단계이다. 택지조성의 경우는 토지의 형질을 변경하고 개량하여 택지화한다.

 

7) 마케팅단계(분양)

개발사업계획의 성공 여부는 궁극적으로 시장성에 따라 달라진다.