부동산 개발의 위험

부동산개발위험분석: 부동산개발은 현재에 이루어지지만 수익은 미래에 나타 나므로 그것이 내포하고 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 개재한다. 부동산개 발에 따르는 위험은 법률적 위험, 시장위험, 비용위험 등으로 구분할 수 있다.

 

1) 법률적 위험

공법상의 규제나 사법상의 제한 등 법적 환경의 변화로 인한 위험 부담을 말한다. 부동산개발에 따르는 공·사법적 위험을 예방하기 위해서는 개발사업의 법률적 타당성 분석을 하는 것이 중요하다. 법률적 위험부담을 최소화 하기 위한 최선의 선택은 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다.

 

2) 시장위험

 항상 끊임없이 변화하는 부동산시장의 불확실성으로 인해 개발업자가 부담하는 위험부담을 말한다. 시장위험은 시장조사를 통해 줄일 수 있다.
따라서 부동산개발업자는 특정 부동산이 시장에서 변화하는 가격으로 임대되 거나 매매될 가능성이 있는지를 연구하는 시장성 연구를 해야 한다. 다음 그림은 개발사업의 가치와 시장위험의 관계를 나타낸 것이다. 개발사업이 완성에 가까워질수록 개발사업의 가치는 커지고 시장위험은 줄어든다.

 

3) 비용위험

개발기간이 예상보다 길어지거나, 예상하지 못한 인플레이션이 발생하여 비용부담이 증가하는 위험부담을 말한다. 부동산개발사업으로부터의 적정한 수익획득의 여부는 생산에 투입된 비용에 좌우되는 경우가 많다. 따라서 개발사업의 성공을 위해서는 비용위험부담을 최소화하는 것이 중요하다. 비용 위험을 줄이기 위해 개발업자는 시공사와 최대가격보증계약을 맺기도 한다.

[최대가격보증계약](guaranteed maximum price contract) 개발사업에 실제로 든 비용이 계약금액을 초과하더라도 개발업자는 추가적인 비용을 부담하지 않는다는 유형의 계약을 말한다.