부동산 개발의 타당성 분석

부동산개발의 타당성 분석

타당성 분석이란? 계획하고 있는 개발사업이 투자 자본에 대한 기회비용(투자자의 요구수익률)을 확보할 수 있는지 여부를 분석하는 것으 로, 법률적·경제적·기술적 타당성 분석이 행해지는데, 일반적으로 경제적 타당성 분석이 가장 중요시된다. 이때 순현가법이나 내부수익률법 등이 투자결정의 준거로 흔히 사용된다. 타당성 분석의 결과가 유리하게 나왔다고 해서 반드시 사업의 성공을 보장하는 것은 아니다. 또한 타당성 분석의 결과가 비록 동일하다고 할지라 도, 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 채택되지 않을 수도 있다. 따라서 개발사업 자체로는 타당성이 있다거나 없다고 말하기 곤란하다. 결국, 개발사업의 채택 여부는 타당성 분석의 결과가 개발사업의 목적을 얼마나 충족시켜 주느냐에 달려 있다.

 

1) 부동산분석의 체계

부동산분석은 지역경제분석, 시장분석, 시장성 분석, 타당성 분석, 투자분석의 단계별 분석과정을 거쳐 이루어진다.

 

위 내용에서 ‘＜’는 포함관계를 표시하는 것으로, 시장분석은 지역경제분석을 포함하고, 시장성 분석은 지역경제분석과 시장분석을 포함하며, 투자분석은 모든 분석을 포함하고 있음을 의미한다. 이때 지역경제분석·시장분석·시장성 분석을 포함하는 시장분석은 선행분석에 해당하며, 타당성 분석과 투자분석을 포함하는 경제성 분석은 후행분석에 해당한다.
ⓐ 지역경제분석: 대상 지역의 부동산 수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석하는 작업을 말한다.
ⓑ 시장분석: 특정 지역이나 부동산유형에 대한 수요, 공급 등을 분석하는 작업을 말한다.
ⓒ 시장성 분석: 향후 개발될 부동산이 시장에서 매매되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석하는 것을 말한다. 시장성 분석의 방법 중 하나로 흡수율 (absorption rate) 분석을 사용하는데, 이는 지난 한 해 동안 공급된 부동산이 얼마만큼의 비율로 시장에서 흡수(매수 또는 임대)되었는지를 분석하는 것을 말한다. 흡수율 분석은 부동산시장의 추세를 파악하는 데 많은 도움을 주나, 단순히 과거의 추세를 파악하는 것만이 아니라 이를 기초로 개발사업의 미래의 흡수율을 파악하려는 목적이 있다.

[흡수율] (absorption rate) 시장에 공급된 부동산이 단위시간 동안 시장에서 흡수된 비율이다. [흡수시간] (absorption time) 공급된 부동산이 시장에서 완전히 흡수될 때까지 걸린 시간이다.

 

ⓓ 타당성 분석: 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지를 분석하는 작업이다.
ⓔ 투자분석: 투자분석을 통해 최종적인 투자 여부를 결정한다.

 

2) 시장분석과 경제성 분석

부동산개발의 타당성 분석의 순서는 개발사업에 대한 시장분석을 먼저 하고, 그 다음에 경제성 분석을 실시한다.
ⓐ 시장분석
ⅰ) 의의 및 목적: 시장분석은 특정 개발사업이 시장에서 채택될 수 있는지를 분석하는 것이며, 개발사업의 투자결정에 필요한 모든 정보를 제공 하는 데 목적이 있다. 시장분석은 개발사업이 안고 있는 물리적·법률 적·경제적·사회적 제약조건에 대한 분석도 포함한다.

 

ⅱ) 시장분석의 역할: 시장분석은 다음과 같은 역할을 한다.
· 첫째, 특정 용도에는 어떤 부지가 적합한지를 결정하는 역할을 한다 (입지론) .
· 둘째, 주어진 부지는 어떤 용도에 적합한지를 결정하는 역할을 한다(적지론).
· 셋째, 주어진 자본을 투자할 대안을 찾고 있는 투자자를 위해 수행되기도 한다.
· 넷째, 타당성 분석은 새로운 개발사업에 대해서는 물론 기존의 개발사업에 대해서도 행해진다.

 

ⅲ) 시장분석의 구성요소: 도시 및 지역분석, 근린분석, 부지분석, 수요분 석, 공급분석으로 나뉜다.

 

ⓑ 경제성 분석: 시장분석에서 수집된 자료를 활용하여 개발사업에 대한 수익 성을 평가하고, 최종적인 투자결정을 하는 것이다. 시장분석은 특정 개발사 업에 대한 채택 가능성을 평가하기 위한 것이지만, 경제성 분석은 특정 개발사업의 수익성 유무를 평가하여 최종적인 투자결정을 짓는 것이다.