존속기간

1) 최단존속기간의 보장
① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

 

2) 기간의 갱신

(1) 계약갱신요구권
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(제6조의3 제1항).

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우  2.임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우  3.서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우  4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우  5.임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우  6.임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하 거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8.임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

[판례] 임대인의 실거주에 대한 입증책임 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인 에게 있다 ( 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 )

② 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대 차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조의3 제2항).③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(제6조의3 제3항).

④ 임차인의 계약갱신요구권의 행사에 의하여 임대차가 갱신되는 경우 임차인은 언제 든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개 월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의3 제4항).
⑤ 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다(제6조의3 제5항).
⑥ 위 ⑤의 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다(제6조의3 제6항).
㉠ 갱신거절(更新拒絶) 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다)의 3개월분에 해당하는 금액 

㉡ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임간 차액의 2년분에 해당하는 금액
㉢ 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[판례] 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력이 발생하는 시점은 임대인에게 갱신요구가 도달한 때이며, 임차인이 동법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 그 효력이 발생하는 시점은 해지통지 후 3개월이 지난 때이다 (대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 )

 

3) 법정갱신
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니 한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(제6조 제1항).
② 위 ①의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(제6조 제2항).
③ 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다 (임대인은 해지통고 불가). 이때 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그효력이 발생한다(제6조의2).
④ 그러나 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로 서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신이 인정되지 않는다(제6조 제3항).