부동산학/부동산투자론15 할인현금흐름분석법 할인현금흐름분석법(DCF법; Discounted Cash Flow method) 할인현금흐름분석법(할인현금수지분석법)이란 장래에 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 그 값을 비교하여 투자 채택 또는 기각 여부를 결정하는 방법이 다. 이는 화폐의 시간가치를 고려한 투자분석기법으로 순현가법, 수익성 지수법, 내부 수익률법 등이 있다. 1) 순현가법(NPV법; Net Present Value method) ㉠ 순현가란 투자로부터 예상되는 현금유입의 현가합에서 현금유출의 현가합을 공제한 금액이다. 순현가 ＝ 현금유입의 현가합 － 현금유출의 현가합 ㉡ 순현가법을 이용한 투자안의 의사결정은 독립적인 투자안 또는 단일투자안인 경우 순현가가 가장 큰 투자안을 채택하면 된다. 상호 배타적인 투자안인 경.. 2025. 5. 12. 비율분석법 1) 대부비율(LTV; Loan-to-Value ratio) ㉠ 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말한다. 대부비율이 높아지면 채무불이행시 원금회수가 곤란해진다. 높은 대부비율은 대출자의 입장에서는 큰 위험이 된다. 따라서 은행과 같은 저당대출기관 등은 부동산의 가치에 대한 일정 비율을 대부비율의 한도로 정하는 경우가 많다. 융자액 대부비율 ＝ ------------------------ 부동산가치 ㉡ 대부비율은 부채비율과 밀접한 관련이 있다. 부채비율은 타인자본을 자기자본 으로 나눈 비율을 의미하며, 대부비율이 50%라면 부채비율은 100%가 된다. 타인자본 부채비율 ＝.. 2025. 5. 11. 어림셈법 어림셈법은 처분 시의 처분소득을 고려하지 않고, 부동산 보유기간 동안의 운영소득중 첫해 소득을 고려하여 투자의 경제적 타당성을 분석한다. 이는 수익발생이 안정적인 소규모 부동산의 투자분석을 할 때 사용되며, 할인현금흐름분석법을 적용하기 전예비적 분석을 할 때 유용하고, 복잡한 계산을 거치는 할인현금흐름분석법보다 실무 적으로 오랫동안 사용되어 왔다. 여기에는 승수법과 수익률법이 있다. 1) 승수법 일반적으로 총소득승수, 순소득승수, 세전현금흐름승수, 세후현금흐름승수 등이 사용된다. 투자에서 승수는 회수기간을 의미하므로 승수가 작을수록 유리하다. ㉠ 총소득승수: 총소득에 대한 총투자액의 배수를 말한다. 총투자액총소득승수 ＝ ---------------.. 2025. 5. 10. 지분복귀액의 계산 지분복귀액(복귀액의 현금흐름)의 계산이란 투자대상인 부동산의 처분으로 예상되는 현금유입과 현금유출을 산정하는 것을 말한다. [지분복귀액]투자자들이 일정 기간 동안 투자부동산을 운영한 후 처분 시에 지분투자자에게 돌아가는 수입을 말한다. ① 순매도액: 매도가격에서 매도경비를 뺀 것을 말한다. ② 매도경비: 투자한 부동산의 처분과 관련된 비용(예_중개수수료 등)을 말한다. ③ 세전지분복귀액: 순매도액에서 미상환저당잔금을 뺀 것을 말한다. ④ 세후지분복귀액: 세전지분복귀액에서 자본이득세(capital gain tax)를 뺀 것을 말한다. 영업의 현금흐름 계산 단위당 예상임대료 X 임대단위수------------------------------- 가능총소득- 공실 및 불량부채 + 기.. 2025. 5. 8. 이전 1 2 3 4 다음 728x90
