부동산시장의 특성과 기능

1) 부동산시장의 특성
부동산의 자연적 특성과 인문적 특성으로 인해 부동산시장은 일반상품시장과 다른 다음과 같은 특성들을 지닌다.
① 국지성: 부동산시장은 지리적 공간과 결부되어 있으므로 공간적 작용범위가 일정 지역에 국한되는 국지성의 특성을 가지며, 위치에 따라 여러 개의 국지적 시장으로 나뉘고 시장별로 불균형을 초래한다.
② 거래의 비공개성: 부동산은 개별성과 사회적 통제나 관행 등으로 인해 일반재화와 달리 거래사실이나 거래내용이 외부에 공개되지 않는 비공개성을 지니고 있다. 이는 부동산가격이 불합리하게 형성되는 원인으로 작용하며, 부동산시장 내의 정보 수집을 어렵게 하여 많은 정보탐색비용이 들게 한다.
③ 비표준화성: 부동산시장은 부동산상품의 비표준화성을 지닌다. 부동산은 부동성과 개별성으로 인해 상품의 표준화가 불가능하고 대량생산이 곤란하다. 또한 개별 성으로 인해 하나의 상품에 하나의 가격이 적용되지 않는다.
④ 비조직성: 부동산시장은 비조직성을 지니므로 집중통제가 곤란하다. 일반상품의 시장은 대리점·도매상·소매상 등으로 조직되어 상품이 유통된다. 그러나 부동산 시장은 국지성과 거래의 비공개성 및 비표준화성 등으로 인해 조직화가 곤란하다.
⑤ 수급조절의 곤란성: 부동산시장은 수급조절의 곤란성을 지닌다. 부동산은 공급이 비탄력적이므로 수요가 증가하여 가격이 상승하더라도 단기적 공급을 늘리기가 어렵다. 따라서 부동산시장은 수급조절의 곤란성으로 인해 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 많다.
⑥ 매매기간의 장기성: 부동산시장은 매매기간의 장기성을 지닌다. 부동산은 시장에서 단기적 거래가 곤란한 경우가 많으므로 유동성·환금성 면에서 곤란을 가져온다.

[유동성(liquidity)] 어떤 자산이 얼마나 쉽게 다른 자산으로 모습을 바꿀 수 있는지를 나타내는 척도이다. 예를 들어, 현금은 유동성이 높으나 부동산이나 미술품은 짧은 기간에 처분이 곤란하므로 유동성이 낮다.

⑦ 기타: 부동산시장은 여러 가지 법적 제한이 많아 부동산가격을 왜곡시켜 시장의 조절기능을 저하시킨다. 또한 자금의 유용성과도 밀접한 관계가 있는데, 자금의 원활한 융통은 더 많은 수요자와 공급자를 시장에 참여하게 한다. 예를 들어, 자본 시장의 이자율 하락은 자금의 원활한 융통을 가능하게 하여 부동산공급을 증대시 키며, 동시에 수요자의 구매력을 향상시켜 수요를 증대시킨다.

 

2) 부동산시장의 기능
① 자원배분*기능: 부동산시장은 부동산을 수요자에게 배분하는 기능을 한다. 부동산 시장은 경쟁을 통해 기존 건물의 유지와 수선, 건물개축 등을 통해 자원배분의 역할을 하게 된다.

[자원배분] 필요로 하는 수많은 재화와 서비스 가운데서 무엇을, 얼마나, 어떻게 생산하며, 이를 어떻게 나눌 것인가 (즉, 누가 소비할 것인가)의 과제를 해결하는 체계적 방법을 말한다.

② 교환기능: 부동산시장은 교환기능이 있다. 부동산시장에서는 부동산의 매매·교환 등을 통해 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유권 및 임차권 등이 교환된다.
③ 가격의 창조기능: 부동산시장은 가격을 창조하는 기능이 있다. 그러나 창조된 가격은 가격변동 등의 원인으로 파괴된다.
④ 정보의 제공기능: 부동산시장은 시장의 참가자에게 정보를 제공하는 기능을 한다.
시장의 참가자들은 그들의 업무상 가격결정이나 판단을 위해 부동산거래에 관한 정보를 이용·수집한다.