부동산의 지대이론

 1) 지대의 의의
① 의의: 지대는 일정 기간 동안의 토지서비스 가격으로, 토지소유자의 소득으로 귀속되는 임대료를 말하며, 유량의 개념이다.
② 지대와 지가
㉠ 지가는 장래 매 기간당 일정한 토지로부터 발생하는 지대를 이자율로 할인하여 합계한 것으로 토지의 현재가치이며, 저량의 개념이다.
㉡ 지가와 지대는 정비례하고, 지가와 이자율은 반비례한다.

 

2) 지대결정이론
① 차액지대설 － 리카도(D. Ricardo): 리카도에 의하면 지대가 발생하는 이유는 비옥한 토지의 양이 상대적으로 희소하고 토지에 수확체감현상이 있으므로 곡물수요의 증가가 재배면적을 확대하게 되기 때문이다. 이 경우 비옥도와 위치에 있어 열등지와 우등지가 발생하게 된다. 지대는 한계지를 기준으로 하여 이보다 생산력이 높은 토지에 대한 대가를 말한다. 어떤 토지의 지대는 그 토지의 생산성과 한계 지의 생산성의 차이에 의해 결정된다. 지대는 토지생산물 가격(곡물가격)의 구성요 인이 되지 않으며 또한 될 수도 없다.

[수확체감현상] 토지는 고정되어 있는데 노동이나 자본의 양을 계속 늘리면, 총수확량은 증가하나 추가적인 수확량은 점점 감소하게 되는 현상이다. [한계지] 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 말하는데, 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.

② 절대지대설 － 마르크스(K. Marx): 지대는 자본주의하에서의 토지의 사유화로 인해 발생하며, 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입 이므로 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다는 이론이다. 따라서 한계지 에도 토지소유자의 요구로 지대가 발생하며, 지대 상승이 곡물가격을 상승시킨다고 주장한다.

 

③ 위치지대설 － 튀넨(V. Thünen): 튀넨은 리카도의 차액지대이론에 위치개념을 추가하여 입지지대이론으로 발전시켰다. 튀넨은 지대의 결정이 토지의 비옥도만이 아니라 위치에 따라 달라진다는 위치지대의 개념을 통해 현대적인 입지이론의 기초를 마련하였는데, 비옥도 대신 소비지나 도시중심지와의 접근성을 고려하여 거리에 따른 수송비 개념을 도입하였다. 즉, 지대는 생산지와 시장 간의 거리가 결정하 는데, 도시 중심지에 접근성이 높으면 수송비가 적게 들어 지대가 높게 나타난다.

 

④ 입찰지대설 － 알론소(W. Alonso): 알론소는 토지이용에 대한 사고를 농업용 토지 이용에서 도시토지이용으로 확장하였는데, 입찰지대라는 개념으로 위치별 지대의 차이와 토지용도의 결정구조를 설명하였다. 도심으로부터 일정한 거리에 위치한 토지들은 여러 토지 이용활동들 간의 경쟁을 통해 특정 용도로 배분된다. 즉, 이과정은 해당 토지에 대한 여러 활동들의 지대입찰과정으로 설명할 수 있으며, 가장 높은 지대를 지불하려는 활동에 해당 토지의 이용이 할당된다고 할 수 있다.

[입찰지대] 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로, 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대를 말한다.