가등기담보 등에 관한 법률의 적용과 실행

1)가등기담보 등에 관한 법률

① 「 가등기담보등에관한법률 」은 명칭 여하를 불문하고 실질이 채권담보를 목적으로 하는 경우에는 모두 적용된다. 즉, 「가등기담보 등에 관한 법률」은 소비대차와 관련하여 대물변제의 예약*과 결부된 담보계약 및 그 담보의 목적으로 경료된 가등기 또는 소유 권이전등기에 관해 적용된다.
② 다만, 판례는 동산의 양도담보*에 관해서는 「가등기담보 등에 관한 법률」을 적용하지 않고 신탁적 소유권이전설에 따라 해결하고 있다.

[대물변제의 예약] 현실적인 대물급부 없이 단지 약속만 하는 것을 말한다. [양도담보] 채무자가 채무를 담보하기 위해 채권자에게 자신 소유 물건의 소유권을 이전해 주는 것을 말한다.

 

2) 가등기담보권의 실행 (권리취득에 의한 실행 )
가등기담보권자가 목적부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 목적물을 평가하여 채권액에 충당하고 남는 것은 반환하여야 한다(귀속청산방식).

변제기 도래 → 실행통지 → 청산기간 → 경과 청산금  지급 → 소유권 취득

(1) 실행통지
① 통지사항은 청산금의 평가액이다. 구체적으로는 통지 당시의 목적부동산의 가액 에서 그 채권액을 공제한 금액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 명시하여야 한다.
② 청산금의 평가액이 채권액에 미달하여 청산금이 없다고 인정되는 때에는 그 뜻을 통지하여야 한다.
③ 채권자는 자신이 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.
④ 통지의 상대방은 채무자와 물상보증인 및 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자이 다. 통지는 이들 모두에 대해 하여야 한다.
⑤ 통지시기는 피담보채권의 변제기 이후라면 언제라도 좋다.
⑥ 통지방법은 서면·구두 모두 가능하다.

제360조(피담보채권의 범위) 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.

 

(2) 청산
① 실행통지가 채무자 등에게 도달한 날로부터 2개월이 경과하여야 한다.
② 목적부동산의 가액이 채권액을 넘는 경우에는 가등기담보권자는 그 차액을 청산금 으로서 채무자 등에게 지급하여야 한다.
③ 목적부동산에 선순위담보권 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산함에 있어 선순위담보 등에 의해 담보된 채권액을 포함한다.
④ 청산의무에 관한 「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조 제1항에 위반하는 특약으로서 채무자에게 불리한 것은 효력이 없다.
⑤ 청산금청구권자는 채무자와 물상보증인 및 목적부동산의 제3취득자이다. 그 밖에 후순위권리자도 청산금청구권을 행사할 수 있으며, 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자도 청산금의 범위 내에서 보증금의 반환을 청구할 수 있다.

[제3취득자] 저당권이 설정된 후에 저당목적물을 양도받은 양수인 또는 저당부동산 위에 지상권이나 전세권을 취득한 자를 말한다.

 (3) 소유권 취득
① 목적부동산의 가액이 채권액에 미달하여 청산금이 없는 경우에는 가등기담보권자는 청산기간경과 후에 곧바로 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다.
② 한편, 청산금이 있는 경우에는 가등기담보권자는 청산기간이 경과한 후 청산금을 지급하거나 청산금을 공탁하여야 본등기를 청구할 수 있다. 이 경우 청산금의 지급 채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무는 동시이행의 관계에 있다.


 3) 경매에 의한 실행
① 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 권리취득에 의한 담보권을 실행하거나 목적부 동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권 으로 본다.
② 후순위권리자는 청산기간 내에 한해 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 목적 부동산의 경매를 청구할 수 있다.