부동산학/부동산가격론6 개별분석 1) 개별분석의 의의 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 최유효이용을 판단하고, 대상부동산의 가격을 판정하는 작업이다. [최유효이용]객관적인 양식과 통상의 이용 능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고·최선의 사용방법으로, 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법을 말한다 2) 개별분석과 지역분석의 관계 ① 개별부동산의 최유효이용 판정은 인근지역의 지역적 특성의 제약하에 있으므로 개별분석에 있어서는 인근지역의 표준적 이용과의 상관관계를 명백히 하여야 한다. [표준적 이용]해당 지역의 평균적인 이용을 말한다. 즉, 인근지역에 속하는 개개의 부동산의 최유효이용의 집약적·평균 적인 사용방법을 말한다. ② 개별분석은 고립적인 분석이 아니며, 작업의 선후관계로는 지역분석이 선행되고그 결과에 따라 개별.. 2025. 7. 3. 지역분석 1) 지역분석지역분석은 지역요인을 분석하는 작업으로, 이는 구체적으로 인근지역의 표준적 이용을 판단하여 그 지역 내 부동산의 가격수준을 판정하는 작업이다. 2) 지역분석의 대상 지역분석의 대상으로서 특히 중요한 지역은 인근지역, 유사지역 및 동일수급권이다.a) 인근지역① 의의: 감정평가의 대상이 된 부동산(대상부동산)이 속한 지역으로, 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다. ② 특성 ㉠ 인근지역의 지역 특성은 대상부동산의 가치형성에 직접 영향을 미친다. ㉡ 인근지역 내 부동산은 대상부동산과 상호대체·경쟁의 관계에 있고, 동일한 가격수준을 가진다. ㉢ 인근지역 내 부동산은 대상부동산과 용도적·기능적으로 동질성을 가진다. ③ 인근지역의 수명현상: 인근지역의 수명현상을.. 2025. 7. 1. 시장가치 1) 의의 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 ‘대상물건’)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호).감정평가에 관한 규칙제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다. 2) 조건 .. 2025. 6. 30. 부동산가치의 발생 1) 부동산의 효용(유용성) 효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다. 즉, 부동산의 효용은 수익성과 쾌적성 등을 통해 인간의 욕구를 만족시키는 정도를 의미한다. ① 주거용: 쾌적성 ＋편리성 ② 상업용: 수익성 ③ 공업용: 생산성 2) 부동산의 상대적 희소성 상대적 희소성은 인간의 욕망에 비해 욕망의 충족수단이 질적·양적으로 한정되어 있어 부족한 상태를 말한다. 즉, 부동산의 상대적 희소성이란 부동산의 수요에 비해 공급이 희소하다는 것을 의미한다. 3) 부동산에 대한 유효수요 유효수요는 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 한다. 즉, 유효수요란 구매력이 있는 수요를 말한다. 4) 부동산의 이전성 부동산의 이전성(양도가능성)은 부동산.. 2025. 6. 29. 이전 1 2 다음 728x90
