부동산 투자

1) 부동산투자의 의의 및 종류
㉠ 의의: 부동산투자란 확실한 현재의 소비를 희생하여 생산활동을 통해 장래의 수익 획득을 목적으로 항구적인 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 행위이 다. 그런데 장래의 수익은 불확실하므로 투자는 항상 위험을 내포하고 있다.
투자는 취득, 운영, 처분의 단계를 거치는데, 이 중 운영의 단계가 없거나 지극히 형식적인 것을 투기라고 할 수 있다. 또한 투자의 대상이 되는 부동산을 투자성 부동산(수익성 부동산)*이라고 한다.

[투자성 부동산(수익성 부동산)] 투자의 대상이 되는 부동산을 말한다. 임대용 부동산과 기업용 부동산으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다

 2) 부동산 투자의 종류

투자는 크게 실물투자와 재무투자로 나눌 수 있다.
ⓐ 실물투자: 인플레이션 등에 의해 상품가치가 증가하는 것에 투자하는 것을 말한다

(예) 금·은·골동품·예술품·부동산 등의 실물에 투자하는 것).

[인플레이션(inflation) ]상품 거래량에 비해 물가는 오르고 화폐가치는 떨어지는 현상을 말한다. [디플레이션(deflation)] 상품 거래량에 비해 물가는 떨어지고 화폐가치는 오르는 현상을 말한다.

ⓑ 재무투자: 공채·사채·주식·외환 등의 유가증권에 투자하는 것을 말한다.
통화가 안정되고 안정기조의 경제성장 및 생산성이 향상될 때에는 재무투 자의 기회가 많아진다.

 

3) 부동산투자자

부동산투자자는 일반적으로 지분투자자와 저당투자자로 나뉜다.
㉠ 지분투자자(equity investor): 자기자본을 투하하는 보통의 일반투자자를 말한 다. 부동산투자에 대한 의사결정의 주체로, 보통의 일반투자자를 지분투자자라고 부르는 것은 저당투자자와 구별하기 위해서이다.
㉡ 저당투자자(mortgage investor): 지분투자자에게 필요한 자금을 대출해 주는 대출자를 말한다. 저당대부를 제공하는 은행과 같은 대출기관이 대표적이다.

 

4) 부동산투자의 장단점
㉠ 장점
ⓐ 지렛대효과 (leverage effect)를 향유할 수 있다. 지렛대효과란 부채의 사용이 지분수익률(자기자본수익률)에 미치는 영향을 말한다. 타인자본을 사용하는 데 드는 금리비용보다 높은 수익률이 기대되는 경우에는 타인자본을 적극적으로 활용하는 것이 유리하다. 단, 타인자본을 과도하게 사용하면 경기가 어려울 때 금리부담으로 인한 도산 위험이 높아진다(금융적 위험).
ⓑ 부동산은 낮은 세율, 세액공제 등의 혜택이 있어 세금을 최소화할 수 있는 절세효과가 있다.
ⓒ 부동산은 인플레이션으로부터 구매력 보호기능을 가지고 있다. 즉, 인플레 이션기에 부동산과 같은 실물자산에 투자하면 부동산가격상승률 등이 인플 레이션율보다 높으므로 인플레이션으로 인한 위험을 상쇄할 수도 있다.
ⓓ 소득이득*과 자본이득*을 향유할 수 있다

[소득이득(income gain)] 보유기간 동안 생산활동을 통해 발생하는 이득으로, 부동산을 임대할 때의 수입 등을 말한다. (예) 임대료수입, 지대수입 [ 자본이득(capital gain)] 당해 기간 말(처분 시)에 발생하는 소득, 즉 자산가치의 상승에 따른 이익을 말한다. (예) 양도차익, 시세차익

㉡ 단점
ⓐ 부동산은 다른 투자대상에 비해 환금성이 떨어진다.
ⓑ 부동산의 수익성은 입지, 시장, 물리적 기능 등 전반적인 경제상태의 작용에 영향을 받으므로 사업의 위험부담이 크다.
ⓒ 부동산을 구입하기 위해 대출을 받아 투자하였다면 금융 위험부담이 존재 한다.
ⓓ 중개수수료의 부담이 크며, 부동산투자에는 토지이용규제, 개발통제 등 여러 가지 행정적 통제가 가해지고 법률도 복잡하다.