부동산 투자의 위험

1) 위험의 개념과 측정
① 위험이란 어떤 투자안으로부터 얻게 될 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성, 즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 의미한다. 어떤 투자로부터 얻을 실제수익률과 기대수익률 사이에 편차가 클 것으로 예상되거나 그편차의 발생확률이 클 것으로 예상된다면, 그 투자는 위험이 크다고 할 수 있다.
② 기대수익률과 위험은 각각 평균(mean)과 분산(variance)으로 나타낸다. 평균이란 투자로부터 예상되는 수익률을 평균개념인 기대수익률로 나타내는 것을 의미하고, 분산이란 투자의 위험을 그 투자로부터 예상되는 수익률의 분산도(dispersion)로측정함을 의미한다. 이때 투자수익률의 분산도를 나타내는 대표적인 통계량으로 분산과 표준편차를 들 수 있는데, 분산은 표준편차의 제곱이다.
③ 수익은 기댓값이나 기대수익률로 측정하고, 위험은 표준편차나 분산으로 측정 한다.

 

2) 부동산 투자의 위험
① 사업상의 위험(business risk): 부동산사업 자체에서 연유하는 수익성에 관한 위험을 말한다. 이에는 부동산의 수요와 공급의 변동 등과 같은 시장상황의 변동으로 야기되는 시장위험, 근로자의 파업, 영업비의 변동 등 부동산의 운영과 관련하여 야기되는 운영위험, 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인해 야기되는 위치적 위험 등이 있다.
② 금융적 위험: 자기자본에 대한 부채의 비율이 클수록 자기자본수익률은 증가하지만 부담해야 할 위험 또한 증대하여 파산의 위험도 아울러 증가하게 되는 위험을 말한다.
③ 법적 위험: 부동산에 대해 가지는 재산권의 법적 환경변화에 따른 위험을 말한다.
이는 정부의 각종 정책 등 법적 환경의 변화로 인해 수익의 불확실성이 야기되는 위험이다.
④ 인플레이션 위험: 투자 기간 동안의 전반적인 물가 상승으로 인해 발생하는 구매력의 하락 위험을 말한다.
⑤ 유동성 위험: 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미한다.