부동산 투자의 수익률과 결정

1) 부동산 투자의 수익률

수익률(rate of return)이란 투하자본에 대한 순수익의 비율을 말하며, 이는 투자 의사결정에 있어 가장 중요한 변수 중 하나이다. 수익률에는 요구수익률, 기대수 익률, 실현수익률 등이 있다.
㉠ 요구수익률(required rate of return): 투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상부동산에 투자를 결정하기 위해 보장되어야 할 최소한의 수익률로, 필수수익률·외부수익률·투자의 기회비용*이라고도 한다.

[기회비용(opportunity cost)] 어떤 것을 선택함으로써 포기한 다른 대안들 중 최선의 대안으로부터의 혜택을 말한다.

㉡ 기대수익률(expected rate of return): 어떤 투자대상으로부터 투자로 인해 기대되는 예상수익률이다.
㉢ 실현수익률(realized rate of return): 투자가 이루어지고 난 후에 실제로 실현된 수익률로, 실제수익률이라고도 한다.

 

2) 부동산 투자의 의사결정 

부동산투자의 의사결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교하여 이루어지며, 투자 대상이 위험할수록 투자자는 더 많은 대가를 요구한다. 예를 들어, 기대수익률이 요구수익률보다 크거나 같다면 투자자는 투자를 채택할 것이고, 기대수익률이 요구수익률보다 작다면 투자를 기각할 것이다. 이때 기대수익률과 요구수익률은 사전수익률이며, 실현수익률은 사후수익률이다. 투자의 결정은 사전수익률에 해당 하는 기대수익률과 요구수익률을 비교하여 결정되고, 실현수익률은 사후수익률이 므로 투자결정의 기준이 되지 못한다.

 

3) 부동산 투자의 결정

투자의 결정은 투자가치와 시장가치를 비교하여 이루어지기도 한다.
㉠ 투자가치: 부동산을 소유함으로써 예상되는 미래의 편익이 부동산투자자에게 주는 현재가치로, 대상부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 주관적 가치이다.
㉡ 시장가치: 부동산이 시장에서 매매되었을 때 형성되는 가치로, 대상부동산이 시장에서 가지는 객관적 가치이다.
투자자는 대상부동산의 투자가치가 시장가치보다 크다면 투자를 하려고 할 것이 고, 투자가치가 시장가치보다 작다면 투자를 하려고 하지 않을 것이다.