어림셈법

어림셈법은 처분 시의 처분소득을 고려하지 않고, 부동산 보유기간 동안의 운영소득중 첫해 소득을 고려하여 투자의 경제적 타당성을 분석한다. 이는 수익발생이 안정적인 소규모 부동산의 투자분석을 할 때 사용되며, 할인현금흐름분석법을 적용하기 전예비적 분석을 할 때 유용하고, 복잡한 계산을 거치는 할인현금흐름분석법보다 실무 적으로 오랫동안 사용되어 왔다. 여기에는 승수법과 수익률법이 있다.

 

1) 승수법

 일반적으로 총소득승수, 순소득승수, 세전현금흐름승수, 세후현금흐름승수 등이 사용된다. 투자에서 승수는 회수기간을 의미하므로 승수가 작을수록 유리하다.
㉠ 총소득승수: 총소득에 대한 총투자액의 배수를 말한다.

총투자액 총소득승수 ＝   --------------------                              총소득

㉡ 순소득승수: 순영업소득에 대한 총투자액의 배수를 말하는데, 순소득승수를 자본회수기간(payback period)이라고도 한다. 자본회수기간이란 투자에 소요된 자금을 그 투자로부터 발생하는 현금흐름으로부터 모두 회수하는 데 걸리는 기간을 말한다.

총투자액 순소득승수 ＝ ----------------------                             순영업소득

㉢ 세전현금흐름승수: 세전현금흐름에 대한 지분투자액의 배수를 말한다.

지분투자액   세전현금흐름승수 ＝ --------------------------                                         세전현금흐름

 
㉣ 세후현금흐름승수: 세후현금흐름에 대한 지분투자액의 배수를 말한다.

지분투자액 세후현금흐름승수 ＝ -----------------------                                     세후현금흐름

 
2) 수익률법

수익률은 승수와 역수관계이다. 수익률은 클수록 유리하다.
㉠ 종합자본환원율(종합환원율): 총투자액에 대한 순영업소득의 비율로, 순소득승 수의 역수가 된다. 부동산평가에 흔히 사용된다.

순영업소득 종합자본환원율 ＝ -------------------------                                    총투자액

㉡ 지분배당률: 지분투자액에 대한 세전현금흐름의 비율로, 세전현금흐름승수의 역수가 된다.

세전현금흐름 지분배당률 ＝  ---------------------                            지분투자액

㉢ 세후수익률: 지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율로, 세후현금흐름승수의 역수가 된다.

세후현금흐름 세후수익률 ＝  -------------------                         지분투자액