영업의 현금흐름 계산

1)현금흐름의 측정
현금흐름을 현금수지라고도 하는데, 투자분석에서 가장 중요한 것 중 하나는 현금흐 름을 정확하게 측정하는 것이며, 현금흐름의 측정은 내용연수 전 기간이 아니라 예상 보유기간 동안 측정한다.

 

2) 영업의 현금흐름 계산
영업의 현금흐름 계산이란 투자대상인 부동산의 운영으로 인해 매년 예상되는 현금유 입과 현금유출을 산정하는 것을 말한다.
① 가능총소득: 단위당 연간 예상임대료에 임대 단위수를 곱한 것이다. 이는 투자한 부동산에서 얻을 수 있는 최대한의 수입을 의미하며, 총임대료수입이라고도 한다.
② 공실 및 불량부채: 공실이나 임대료 회수가 불가능한 금액 등으로 인해 발생하는 손실액을 의미하며, 공실 및 대손충당금이라고도 한다.
③ 기타 소득: 주차장 임대료나 유료세탁기 등에 의한 기타 수입을 말한다.
④ 유효총소득: 가능총소득에서 공실 및 불량부채를 빼고 기타 소득을 더한 것을 말한 다.
⑤ 영업경비: 투자부동산을 운영하는 데 들어가는 수리비, 관리비, 수수료, 재산세, 보험료, 광고비 등을 포함하며, 운영경비라고도 한다.
⑥ 순영업소득: 유효총소득에서 영업경비를 뺀 것으로, 순운영소득이라고도 한다.
⑦ 부채서비스액: 매 기간 갚아야 할 원금상환분과 이자지급분의 합으로, 저당지불 액, 대출금의 원리금상환액이라고도 한다.
⑧ 세전현금흐름: 순영업소득에서 부채서비스액을 뺀 것으로, 세(공제)전현금수지라 고도 한다.
⑨ 세후현금흐름: 세전현금흐름에서 영업소득세를 뺀 것으로, 세(공제)후현금수지라 고도 한다.