1) 공동저당
① 의의: 공동저당(共同抵當)이란 동일한 채권을 담보하기 위해 수개의 부동산에 저당 권을 설정하는 것을 말한다. 예를 들어, 甲이 乙에게 1천만원을 빌려 주고 그 담보로 乙 소유의 토지와 건물에 저당권을 설정받는 경우이다.
② 공동저당의 특수성: 공동저당권자는 어느 부동산이든 임의로 골라 경매하여 피담 보채권의 전부 또는 일부를 우선변제받을 수 있게 되므로, 공동저당권자가 저당권을 실행하는 목적물의 소유자나 이 목적물에 관해 후순위담보권을 가지는 자는 공동저당권자의 자의에 의해 불리하게 될 염려가 있다.
③ 공동저당권의 성립
㉠ 공동저당권설정계약: 하나의 채권의 담보로서 수개의 부동산 위에 저당권이 설정되면 공동저당권이 성립하는데, 공동저당은 때를 달리하여 설정되는 경우도 있고, 수개의 목적물의 소유자 내지 수개의 저당권의 순위를 달리하여 설정 되는 경우도 있다.
㉡ 등기: 각 부동산에 관해 저당권설정등기를 요하며, 각 부동산이 하나의 채권의 공동담보로 되어 있다는 것을 아울러 기재하여야 한다.
④ 공동저당권의 효력
| 제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ①동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. ②전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다. |
2) 근저당
| 제357조(근저당) ①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. ②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다. |
① 의의: 근저당(根抵當)이란 계속적 거래관계로부터 증감변동하는 장래의 불특정다 수의 채권을 결산기에 계산한 후 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말한다.
② 근저당의 특수성
㉠ 피담보채권의 불특정성: 근저당권은 장래의 증감변동하는 불특정다수의 채권을 담보하는 점에서 보통의 저당권과 다르다.
㉡ 소멸상의 부종성의 불요: 근저당에서는 일반저당권에 있어서의 부종성이 요구 되지 않는다. 즉, 채무액이 일시 존재하지 않더라도 근저당권은 소멸하지 않는 다는 점에 특색이 있다. 즉, 채무가 일시적으로 전부 변제되더라도 근저당권은 소멸하지 않고, 채권이 다시 발생하면 근저당권은 동일성을 유지한 채 그 채권을 담보한다.
③ 근저당권의 성립
㉠ 근저당권도 근저당권설정계약과 등기에 의해 성립한다. 근저당권설정계약의 당사자는 근저당권자와 근저당권설정자이다. 근저당권설정계약에는 기본계약 관계도 명백히 정해져 있어야 한다.
㉡ 근저당권설정등기 시에는 근저당이라는 취지와 채권최고액을 반드시 등기하여야 한다. 원본, 이자, 위약금 모두 채권최고액에 포함되며, 지연배상도 1년분에 한하지 않는다. 다만, 근저당권실행비용은 채권최고액에 포함되지 않는다. 한편, 근저당권의 결산기 또는 존속기간은 필요적 등기사항이 아니다
