토지의 특성

토지 의 특성
1) 자연적 특성
토지의 자연적 특성은 토지가 본원적으로 지니고 있는 물리적 특성으로 선천적이고 원천적이며, 본질적이고 근본적이며, 불변적인 특성이다. 이에는 부동성(지리적 위치의 고정성, 비이동성), 영속성(불변성), 부증성(비생산성), 개별성(비동질성, 비대체성), 인접성 (연결성) 등의 특성을 들 수 있는데, 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

 

2) 부동성(지리적 위치의 고정성 또는 비이동성)
부동성은 토지의 위치가 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로, 지리적 위치의 고정성이라고도 한다. 모든 부동산활동은 부동성을 전제로 전개된다.

부동성으로부터 파생되는 특징 ① 부동산과 동산의 구별기준이 되고, 부동산권리의 공시방법이 동산과 다르게 되는 근거가 된다. ② 부동산활동 및 부동산현상을 국지화한다. ③ 부동산활동을 임장(臨場)활동 , 정보활동, 중개활동, 입지선정활동으로 만든다. ④ 부동산시장을 추상적 시장과 구체적 시장으로 만든다. ⑤ 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만든다. ⑥ 토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미친다.

[임장(臨場)활동] 책상 위에서의 탁상활동과 대응되는 개념으로 장소에 임한다는 뜻이며, 현장에 직접 가보는 부동산활동을 말한다. 부동산은 부동성이라는 특성이 있으므로 의사결정을 위해서는 현장을 방문하여 직접 확인하는 임장활동이 필요하다. [추상적 시장과 구체적 시장] 부동산시장은 정의하는 견해에 따라 추상적 시장이 될 수도 있고, 구체적 시장이 될 수도 있다. 부동산시장을 자본시장의 일종으로 보면 추상적 시장이 되고, 지리적 구역(market area)으로 보면 구체적 시장이 된다.

 

3) 영속성(내구성·불변성·비소멸성·불괴성)
영속성은 사용이나 시간의 흐름에 의해 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성이다. 유용 성의 측면에서는 변화할 수 있으므로 양면성을 가지고 있다.

영속성으로부터 파생되는 특징 ① 토지에 감가상각 의 적용을 배제시킨다. ② 토지의 가치보존력을 우수하게 한다. ③ 내용연수가 무한하므로 토지의 수익 등의 유용성을 영속적으로 만든다. ④ 부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다. ⑤ 토지의 용도를 더욱 유효하게 만들며, 재개발·재활용 등을 통해 영속적인 이용을 가능 하게 한다.

[감가상각] 시간의 흐름에 따라 자산의 가치가 감소하는 것을 말한다. 감가상각은 물리적 감가상각, 기능적 감가상각, 경제적 감가상각으로 구분되는데, 토지는 영속성으로 인해 물리적 감가상각을 하지 않는다.

 

4) 부증성(비생산성·불확장성·면적의 유한성·수량고정성) ⇨ 토지의 희소성의 근거
부증성은 거시적 측면에서 토지의 양이 불변이라는 것이며, 생산비를 투입하여 물리 적으로 양을 늘릴 수 없다는 특성이다. 따라서 물리적 공급*은 불가능하다. 그러나 용도전환을 통한 공급은 가능한데, 이를 경제적 공급*이라고 한다.

[토지의 물리적 공급] 토지의 절대적 공급 또는 생산공급을 말하는 것으로, 이는 공급이 불가능하다. [토지의 경제적 공급] 토지의 경제적 이용도를 증대시키는 용도전환을 말한다. 상대적 공급, 용도적 공급, 용도전환을 통한 공급, 보유공급 등으로 표현할 수 있으며, 이는 공급이 가능하다.

부증성으로부터 파생되는 특징 ① 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 한다. ② 토지의 희소성을 지속시킨다. ③ 토지이용을 집약화시킨다. ④ 토지부족 문제의 근원이 되어 지가 상승의 원인이 된다.

5) 개별성(비대체성·비동질성·이질성)
개별성은 지리적 위치의 고정성으로 인해 물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성이다. 이는 부동성에서 연유된 특성으로, 물리적으로는 비대체적 이나 이용 측면에서는 대체가 가능하다.

개별성으로부터 파생되는 특징 ① 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가(一物一價)의 법칙 의 적용을 배제시 킨다. ② 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화·구체화시킨다. ③ 부동산활동이나 현상을 개별화시킨다. ④ 개개의 부동산을 독점화시킨다.

[일물일가(一物一價)의 법칙] 동일한 시점, 동일한 시장, 동일한 재화와 서비스에 대해서는 언제나 하나의 가격만이 성립한다는 원칙이 다. 이는 완전경쟁시장에서 적용될 수 있는 원칙이다.

 

6) 인접성(연속성, 연결성)
인접성이란 토지는 지표의 일부이므로 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성이다.

인접성으로부터 파생되는 특징 ① 토지이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 된다. ② 가치형성 시 인접지의 영향을 받게 한다. ③ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으킨다. ④ 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.